Faut-il acheter sa résidence principale pour le FIRE ?

En 2018, avec ma femme, nous avons signé chez le notaire. Comme la plupart des Français, on nous répétait que « payer un loyer, c'est jeter l'argent par les fenêtres » et que l'immobilier était le meilleur placement possible. Alors nous avons acheté, sans avoir vraiment fait le calcul complet.

Des années plus tard, en construisant ma stratégie FIRE, j'ai fini par le faire, ce calcul. Sérieusement, avec les vrais montants : les frais de mutation, le capital immobilisé, le coût d'opportunité de tout cet argent qui aurait pu être investi ailleurs. Le résultat tient en une phrase que le notaire ne prononce jamais : la résidence principale est une dépense de logement déguisée en patrimoine, et pour un projet FIRE, elle coûte souvent 3 à 5 ans de liberté. Je suis bien placé pour en parler, j'ai payé ce prix.

Cet article, c'est ce calcul-là. Celui que je n'ai pas fait ce jour-là, chez le notaire.

Pourquoi la RP semble indispensable

L'argument principal en faveur de l'achat est simple : vous remboursez un crédit au lieu de payer un loyer. À la fin, vous possédez un bien. C'est vrai. Mais cet argument oublie trois éléments cruciaux.

L'argument psychologique : la sécurité perçue

Il y a aussi une dimension psychologique. Être propriétaire, c'est se sentir « chez soi ». Pas de propriétaire qui peut résilier le bail, pas de crainte de devoir déménager. Cette sécurité a une valeur réelle, même si elle n'apparaît pas dans les calculs financiers.

Mais pour un projet FIRE, cette sécurité a un coût. Et ce coût, c'est votre date de liberté retardée de plusieurs années.

Les frais d'acquisition : le trou noir de l'immobilier

En France, acheter un bien immobilier génère des frais de mutation (notaire, taxe de publicité foncière, frais d'agence) qui représentent entre 7% et 10% du prix du bien dans l'ancien, et 2% à 3% dans le neuf. Sur un appartement à 300 000 €, ça représente 21 000 à 30 000 € qui partent en fumée dès la signature.

Ces frais ne créent aucune valeur. Ils ne remboursent pas votre crédit. Ils ne génèrent pas de rendement. C'est de l'argent qui aurait pu être investi en bourse via votre PEA ou votre CTO.

Le coût d'opportunité : votre capital dort

Quand vous mettez 60 000 € d'apport dans un achat, ces 60 000 € ne sont plus disponibles pour investir. Ils sont enfermés dans des murs. En bourse, avec un rendement moyen de 7%/an (hors inflation), ces 60 000 € deviendraient 232 000 € en 20 ans. En immobilier, la plus-value est souvent inférieure, surtout après avoir déduit les frais, les travaux et la taxe foncière.

L'entretien et les charges : les oubliés du calcul

Propriétaire, vous payez la taxe foncière (1 500 à 3 000 €/an selon les villes), les charges de copropriété (1 200 à 2 400 €/an), les travaux (en moyenne 1% de la valeur du bien par an, soit 3 000 € pour un bien à 300 000 €), et l'assurance habitation. Locataire, le propriétaire prend en charge une partie de ces coûts, intégrée dans votre loyer.

Simulation comparative : louer vs acheter sur 20 ans

J'ai simulé deux scénarios pour un célibataire de 30 ans avec un budget logement de 1 200 €/mois. Hypothèses : rendement bourse 7%/an (hors inflation), revalorisation du bien 1 %/an (hypothèse prudente), crédit sur 20 ans à 3,5%.

L'achat d'un appartement à 300 000 €, tous frais comptés

• Apport : 60 000 € (20%)
• Frais de mutation : 24 000 € (8%)
• Mensualité de crédit : 1 200 €/mois (hors assurance)
• Taxe foncière : 1 800 €/an
• Charges de copropriété : 1 800 €/an
• Travaux et entretien : 3 000 €/an
• Coût total sur 20 ans : 384 000 € (crédit) + 24 000 € (frais) + 132 000 € (charges) = ~540 000 €
• Patrimoine net à 50 ans : bien valorisé ~365 000 € (avec 1%/an de revalorisation) - 0 € de crédit = 365 000 €

La location, différence investie en bourse

• Loyer : 1 200 €/mois
• Épargne investie : 60 000 € d'apport initial + 5 500 €/an (différence entre coût d'achat et location) investis en bourse
• Coût total sur 20 ans : 288 000 € de loyers
• Patrimoine net à 50 ans : 60 000 € × (1,07)^20 + 5 500 € × [(1,07)^20 - 1] / 0,07 = ~232 000 € + ~226 000 € = 458 000 €

Résultat : le locataire-investisseur se retrouve avec 93 000 € de patrimoine net de plus que l'acheteur. Et ce sans compter les frais de travaux imprévus, les vacances locatives, ou les baisses de prix immobilières.

Le cas Paris : quand l'achat devient absurde

À Paris, le ratio prix/loyer est tel que l'achat est presque toujours défavorable pour le FIRE. Un appartement à 500 000 € dans le 11e arrondissement se loue environ 1 500 €/mois. Le coût d'opportunité de l'apport (100 000 €) et des frais de mutation (40 000 €) est énorme.

Simulation parisienne sur 20 ans :

À Paris, louer et investir la différence génère 210 000 € de patrimoine supplémentaire sur 20 ans. C'est l'équivalent de 5 à 7 ans d'épargne pour un cadre moyen. Le FIRE arrive 3 à 5 ans plus tôt en restant locataire.

Un débat sur r/FranceFIRE résume bien la situation : « À Paris, le yield locatif est tellement bas que l'achat n'a aucun sens financier. C'est un choix de vie, pas un investissement. »

Le cas province : quand l'achat peut se défendre

En province, le calcul est différent. Le ratio prix/loyer est plus favorable aux acheteurs : à Lyon, Bordeaux ou Toulouse, un appartement à 200 000 € se loue environ 800 €/mois, et l'écart entre mensualité de crédit et loyer se resserre. En refaisant la même simulation sur 20 ans avec 40 000 € d'apport, l'acheteur lyonnais termine avec environ 244 000 € de patrimoine net, le locataire-investisseur avec environ 260 000 €. L'écart se réduit à 16 000 € en faveur du locataire-investisseur. Si on ajoute la sécurité de ne pas avoir de propriétaire qui résilie le bail, et la liberté de pouvoir déménager facilement, l'achat en province reste défavorable mais de peu.

En province, l'achat de la RP n'est pas une catastrophe pour le FIRE. Mais ce n'est pas non plus un accélérateur.

La RP comme frein au FIRE : trois mécanismes

Au-delà du calcul financier pur, l'achat de la résidence principale crée trois freins structurels au FIRE.

Le capital dort

Votre patrimoine immobilier ne génère aucun revenu. Vous ne pouvez pas vivre de la plus-value de votre appartement sans le vendre. Et si vous le vendez, vous devez payer des frais de mutation pour en racheter un autre, ou payer un loyer.

Le FIRE nécessite un patrimoine qui génère des revenus passifs. L'immobilier locatif le fait. La résidence principale non.

Le taux d'épargne encaisse

L'achat immobilier augmente vos charges fixes. Taxe foncière, charges de copropriété, entretien, assurance : ces coûts réduisent votre capacité d'épargne. Fin 2024, l'endettement de l'ensemble des ménages représente environ 100 % de leur revenu disponible brut (Banque de France), porté pour l'essentiel par le crédit immobilier, et 46,5 % des ménages remboursent un crédit en cours (INSEE, enquête Histoire de vie et Patrimoine).

Ce taux d'endettement pèse directement sur votre taux d'épargne. Et comme je l'ai montré dans mon article sur le salaire nécessaire pour le FIRE, le taux d'épargne est le seul chiffre qui compte vraiment.

Et on ne bouge plus

Le FIRE suppose de pouvoir optimiser ses dépenses. Si votre situation change (divorce, opportunité professionnelle, envie de changer de région), être propriétaire vous empêche de bouger rapidement. Vous devez vendre, payer des frais, trouver un acheteur.

Un contributeur sur r/FranceFIRE a raconté comment il a dû vendre son appartement à Nantes pour déménager à Lyon : « J'ai perdu 18 000 € de frais de mutation, 6 mois de stress, et j'ai dû accepter une offre 15 000 € en dessous de mon prix. Si j'avais été locataire, j'aurais juste donné mon préavis. »

Le paradoxe que montrent les données INSEE

Le taux d'effort des accédants (mensualité rapportée au revenu) tourne autour de 25 à 33 %, la norme HCSF le plafonnant à 35 %. C'est autant de capacité d'épargne en moins pendant toute la durée du crédit.

Mais il y a un paradoxe : les propriétaires ont en moyenne un patrimoine net plus élevé que les locataires. Pourquoi ? Parce que l'achat immobilier force l'épargne. Quand vous remboursez un crédit, vous épargnez automatiquement, même si vous n'en avez pas l'intention.

Le problème, c'est que cette épargne forcée est peu efficace. Le rendement de l'immobilier résidentiel en France est d'environ 3 à 4%/an (loyer + plus-value, hors inflation), contre 7 à 8%/an pour la bourse sur le long terme. En acceptant un rendement inférieur, vous acceptez une date FIRE plus lointaine.

L'achat immobilier est une épargne forcée, mais sous-optimale. Pour le FIRE, mieux vaut une épargne volontaire investie en bourse.

Quand l'achat de la RP a du sens pour le FIRE

L'achat de la résidence principale n'est pas toujours une mauvaise décision. Dans trois cas précis, il peut servir votre projet FIRE :

Vous achetez pour en louer une partie

Si vous achetez un bien avec une chambre supplémentaire que vous louez (colocation, Airbnb, logement pour étudiant), le loyer perçu peut couvrir une partie de votre mensualité. C'est une stratégie efficace en zone tendue.

Un bien à 250 000 € avec une chambre louée à 400 €/mois réduit votre coût net de logement à 700 €/mois au lieu de 1 200 €. L'équation devient plus favorable.

Vous achetez dans une zone à fort rendement locatif

Certaines villes de province ont un rendement locatif brut supérieur à 6% (Limoges, Saint-Étienne, Perpignan). Dans ces zones, acheter peut être plus intéressant que louer, car le ratio prix/loyer est inversé.

Mais attention : ces villes ont souvent un marché immobilier moins dynamique. La plus-value à long terme n'est pas garantie.

Vous comptez rester 25 ans ou plus

Si vous prévoyez de rester dans le même logement pendant 25 ans ou plus, l'achat devient plus intéressant. Les frais de mutation sont amortis sur une plus longue période, et le crédit est terminé depuis longtemps.

Mais pour un FIRE visé à 40 ou 45 ans, cet horizon est rarement compatible.

L'impact sur le taux d'épargne et la date FIRE

Pour mesurer l'impact réel de l'achat sur votre projet FIRE, simulons un profil concret. Un couple, 30 ans, revenus nets de 5 000 €/mois, objectif FIRE à 45 ans.

En achetant tout de suite

• Budget logement : 1 400 €/mois (crédit + charges)
• Taux d'épargne : 28% (1 400 € épargnés / 5 000 € revenus)
• Capital investi mensuellement : 1 400 €
• Capital à 45 ans (rendement 7%/an) : ~430 000 €
• Revenus passifs (à 3% de taux de retrait) : 12 900 €/an, soit 1 075 €/mois

En restant locataire

• Budget logement : 1 100 €/mois (loyer, plus modeste)
• Taux d'épargne : 38% (1 900 € épargnés / 5 000 € revenus)
• Capital investi mensuellement : 1 900 €
• Capital à 45 ans (rendement 7%/an) : ~590 000 €
• Revenus passifs : 17 700 €/an, soit 1 475 €/mois

Différence : 160 000 € de capital et 400 €/mois de revenus passifs en faveur du locataire-investisseur. Le couple qui achète devra travailler 4 à 5 ans de plus pour atteindre le même niveau de revenus passifs.

Ce calcul ne prend même pas en compte les frais de mutation (24 000 € sur un bien à 300 000 €) qui auraient pu être investis en bourse dès le départ.

Moi qui ai déjà signé

Je suis propriétaire de ma résidence principale depuis 2018, achetée avant que je ne formalise vraiment ma stratégie FIRE. À l'époque, je n'avais pas fait le calcul que je viens de dérouler dans cet article : je payais un loyer, tout le monde autour de moi achetait, alors j'ai acheté.

Des années plus tard, en construisant ma stratégie FIRE, j'ai refait les chiffres. Le verdict était clair : un locataire-investisseur discipliné, qui investit la différence en bourse, gagne 3 à 5 ans de liberté FIRE par rapport à quelqu'un qui achète au même moment, dans les mêmes conditions.

Est-ce que je regrette ? Non, et je ne vais pas revendre pour autant. Avec deux enfants, la stabilité, le fait de ne pas dépendre d'un propriétaire qui peut décider de reprendre le logement ou d'augmenter le loyer, la charge mentale en moins d'un déménagement à répétition : tout ça a une valeur réelle, qui n'apparaît dans aucun tableur.

Ce que j'aurais aimé qu'on me dise en 2018, ce n'est pas « n'achète pas ». C'est « sache ce que ça coûte, et choisis en connaissance de cause ». C'est exactement la thèse de cet article.

La pression sociale : le vrai frein

En France, l'achat immobilier est un marqueur social. « Tu ne veux pas acheter ? » est une question que presque tout le monde entend un jour, de ses parents, de ses collègues, de son banquier. C'est un script social auquel j'ai moi-même répondu comme la plupart des gens : j'ai acheté, sans vraiment challenger la question à l'époque.

Pour ceux qui font le calcul et choisissent quand même de rester locataires, la pression est autrement plus forte. Il faut tenir tête à ses parents, à ses collègues, parfois même à son banquier, qui voit d'un mauvais œil un dossier de prêt refusé au profit d'un compte-titres.

Un débat sur r/FranceFIRE illustre bien cette tension. Un membre raconte : « Mes parents me traitent de fou. Pour eux, ne pas acheter, c'est jeter l'argent par les fenêtres. Mais quand je leur montre les calculs, ils ne savent pas quoi répondre. »

La pression sociale est réelle. Mais elle ne doit pas dicter votre stratégie financière. Le FIRE est un projet personnel, pas un conformisme.

Ce que dit Avenue des Investisseurs

Avenue des Investisseurs propose un comparatif détaillé entre location et achat. Leur comparatif location vs achat arrive à la même conclusion que le mien : pour un jeune actif qui construit un patrimoine financier, louer et investir la différence est souvent plus efficace, l'immobilier venant ensuite en diversification.

Leur simulateur permet de tester différents scénarios selon votre ville, votre horizon, et votre taux d'épargne. Testez-le avec vos propres chiffres, puis passez au comparatif immobilier locatif vs bourse si la question de l'immobilier de rendement se pose aussi.

Reste la question que le tableur ne tranche pas, et je préfère la laisser ouverte plutôt que de conclure proprement. Est-ce que je signerais à nouveau en 2026, en connaissant tous ces chiffres ? Certains jours je me dis que non, que ces années de FIRE perdues pèsent lourd. D'autres jours, je regarde mes enfants dans le jardin et le calcul me paraît absurde 🙂. Je n'ai pas de réponse définitive, et je me méfie un peu de ceux qui en ont une.