Acheter ou louer : combien d'années de FIRE ?
La même vie, la même capacité d'épargne, deux logements : locataire à vie, ou propriétaire avec crédit, notaire, entretien et taxe foncière. Le moteur du site simule les deux trajectoires complètes et donne l'âge de départ que chacune permet.
Hypothèses fixes : rendement 6 %, inflation 2 %, flat tax 31,4 %, pension de 1 400 €/mois à 67 ans, frais de notaire 8 %, entretien et taxe foncière 1,5 % du prix par an. Le loyer est indexé sur l'inflation, la mensualité de crédit ne l'est pas.
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Méthode & hypothèses
- Les deux scénarios partagent la même capacité mensuelle : votre épargne actuelle plus votre loyer actuel. Chacun y prélève son coût de logement, pendant l'accumulation comme à la retraite ; le reste est investi.
- Locataire : loyer indexé sur l'inflation, payé à vie ; le budget FIRE saisi (hors logement) est augmenté du loyer pendant toute la retraite.
- Propriétaire : apport sorti du portefeuille au premier jour ; crédit sur le prix plus 8 % de frais de notaire, mensualité fixe non indexée pendant la durée du prêt ; entretien et taxe foncière (1,5 % du prix par an, indexés) payés à vie.
- Chaque âge affiché est une résolution complète du plan par le moteur du site : premier âge de départ pour lequel le capital investi n'est jamais épuisé avant 95 ans (rendement régulier de 6 %).
- Ce qui n'est pas compté : la revalorisation du bien (le propriétaire garde un patrimoine immobilier en plus de son âge de départ, mais ce capital loge et ne finance pas les retraits), une revente ou un déménagement, les évolutions de loyer décorrélées de l'inflation, l'assurance emprunteur (à intégrer au taux si besoin). L'objectif est un ordre de grandeur honnête, pas une décision clef en main.